LE GUIDE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS


Lors de la vente de votre bien immobilier, vous devrez avoir recours à différents types de diagnostics. Ces diagnostics sont importants dans la mesure où votre responsabilité pour vice caché, voire votre responsabilité pénale, peuvent être engagées si vous omettez de les mettre en œuvre.

Les diagnostics qui sont obligatoires sont les suivants : le diagnostic surface loi Carrez, le diagnostic amiante, le diagnostic termites, le diagnostic plomb, le diagnostic « état des risques naturels et technologiques », le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic gaz, le diagnostic électrique, et le diagnostic assainissement.

Seul le DPE est obligatoire dès la mise en vente de votre bien et en cas de publicité (presse, annonce internet, affichage). Les autres diagnostics seront à fournir au moment de la signature du compromis de vente.

Cependant, nous vous conseillons de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en amont du compromis de vente afin de pouvoir les soumettre aux candidats acquéreurs : cela les renseigne utilement, leur permet de faire une offre d’achat réfléchie et rend donc la visite plus pertinente.

Sommaire :

Le diagnostic amiante
Le diagnostic assainissement
Le diagnostic DPE
Le diagnostic électrique
Le diagnostic gaz
Le diagnostic loi Carrez
Le diagnostic plomb
Le diagnostic risques naturels et technologiques
Le diagnostic termites

LE DIAGNOSTIC AMIANTE

L’amiante est un matériau qui a été largement utilisé en France dans le domaine du bâtiment, en matière d’isolation thermique et électrique. Il avait plusieurs qualités à son actif comme des propriétés ignifuges, un faible coût, une grande durée de vie… mais il a dû être retiré du marché en raison de ses effets néfastes pour la santé publique.

L’amiante, un danger public

On estime que 35 000 personnes sont décédées en France de 1965 à 1995 des suites d’une affection liée à l’amiante. Plusieurs maladies provoquées par l’absorption de poussière d’amiante par voie respiratoire ont été recensées telles que l’asbestose ou l’amiantose, des irritations de la plèvre de même que des cancers des poumons et de l’abdomen.

En raison de ces maladies causées par une longue exposition à l’amiante, l’administration a décidé d’interdire son utilisation sur tout le territoire dès le 1er juillet 1997. Le législateur a aussi demandé à ce que les bâtiments qui en contiennent soient tous décontaminés. Par ailleurs, un « diagnostic amiante » doit être effectué lors de la transaction d’un immeuble construit avant le 1er juillet 1997 afin de protéger ses futurs occupants.

Le « diagnostic amiante »

Le « diagnostic amiante » doit être effectué sur les logements (maison individuelle ou appartement) qui ont été construits avant le 1er juillet 1997. En ce qui concerne les appartements, la détection de l’amiante s’effectue sur les parties privatives et il est possible de demander le résultat des recherches dans les parties communes auprès du syndic de copropriété.

Le « constat amiante » est à la charge du vendeur qui doit la confier à un professionnel accrédité par le Comité français d’accréditation ou COFRAC. Ce dernier dressera ensuite un Dossier Technique Amiante ou DTA dans lequel il atteste l’absence d’amiante dans le logement. Si celui-ci est présent, il certifie de l’intégrité ou non des éléments qui en renferment.

Ce document accompagnera ensuite l’acte de vente du bien et il permet à l’acheteur de signer le contrat en toute connaissance de cause. À noter que le diagnostiqueur doit être en mesure de présenter une assurance en responsabilité professionnelle pour couvrir les fautes qu’il pourrait commettre lors de ses missions.

Le « constat amiante » est aussi impératif lorsque le bâtiment fait l’objet d’un projet de démolition. Il est effectué à la charge des propriétaires pour permettre aux personnes qui s’occuperont de la démolition de prendre les mesures nécessaires en cas de présence du matériau.

Par ailleurs, la loi oblige les propriétaires d’immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 de faire un repérage systématique dans les parties communes et privatives.

Comment se déroule le diagnostic amiante ?

Le constat s’effectue sur les zones visibles et accessibles du logement qui pourraient présenter des traces d’amiante. Il s’agit entre autres des plafonds, des poteaux ou des murs. Aucune destruction n’est effectuée pendant le repérage et le constat est donc purement visuel.

Il est néanmoins possible de faire des prélèvements d’échantillons qui seront ensuite analysés dans des laboratoires spécialisés en cas de doute. Lorsque le résultat du diagnostic est négatif, la durée du constat est illimitée et il peut être utilisé par les propriétaires successifs de l’habitation pour toutes les transactions futures.

Les conséquences de l’absence d’un diagnostic amiante

Le dossier technique amiante ayant pour objectif d’informer le futur propriétaire de la présence ou non de cette matière doit systématiquement être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Si le propriétaire n’a pas fait réaliser son repérage et qu’il s’avère ensuite que de l’amiante a été découvert dans le logement, l’acheteur peut à tout moment demander l’annulation du contrat de vente ou exiger la baisse du prix de vente.

LE DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le diagnostic assainissement devient obligatoire, depuis le début de l’année 2011, pour les logements dont les installations ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Il s’agit d’unedisposition écologique qui consiste à vérifier si les eaux usées sont bien traitées avant d’être déversées dans la nature. Et ainsi, éviter la pollution du sol, des cours d’eau naturels ou encore des nappes d’eau souterraine.

Le diagnostic assainissement des eaux usées

Le diagnostic assainissement atteste que l’installation assainissement d’un logement fonctionne bien. La loi du 30 décembre 2006 relative à l’eau et aux milieux aquatiques a prévu que ce diagnostic devienne obligatoire à partir de 2013, mais l’obligation est devenue effective dès le 1er janvier 2011 grâce à la loi Grenelle 2.

Le traitement de toutes les eaux usées doit être conforme aux règles écologiques : les eaux usées provenant des toilettes, de la salle de bain, de la cuisine, de la machine à laver, du lave-vaisselle et des autres appareils domestiques doivent d’abord passer par le dispositif de traitement des eaux usées. Ce document doit accompagner la promesse de vente ou l’acte authentique de vente.

Les bâtiments concernés par ce diagnostic

Si vous projetez de vendre un logement qui n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, vous devez effectuer un diagnostic assainissement. Les maisons et les bâtiments situés à la campagne ou isolés sont les plus concernés. Comme ils doivent être équipés d’un système d’assainissement privatif, le diagnostic assainissement a pour objectif de contrôler le bon fonctionnement de ces installations.

Quelques caractéristiques du diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement est prévu par la loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006, par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement et par les articles L 271-4 à 6 et articles R 271-1 à 5 du code de l’habitation et de la construction.

La durée de validité de ce document est de trois ans et doit être renouvelée si ce délai est dépassé au moment de la vente du bien immobilier.

Si vous n’avez pas de certificat de contrôle ou si le dernier diagnostic réalisé n’est plus valide, contactez le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de votre mairie. Un technicien interne du service ou un diagnostiqueur spécialisé en eau usée engagé par les responsables de la commune sera chargé du contrôle de vos installations sanitaires.

Le diagnostic assainissement consiste à examiner la conformité de l’installation aux règles en vigueur. Le spécialiste vérifiera si les installations sont en bon état, si elles fonctionnent bien et si elles sont bien entretenues.

Que faire lorsque les équipements d’assainissements ne sont pas conformes ?

Si le technicien constate que les équipements ne sont pas adaptés, il indiquera dans son rapport les problèmes sanitaires et environnementaux qui peuvent en découler, mais aussi, la liste des travaux qu’il faut entreprendre pour éviter ces risques. Dans ce cas la prise en charge des travaux revient à l’acheteur du bien immobilier. Ces installations doivent être réparées ou remplacées dans l’année qui suit la signature de l’acte de vente.

LE DIAGNOSTIC DPE

Comme les appareils électroménagers, les logements possèdent aujourd’hui leur étiquette énergétique. Il s’agit du Diagnostic de Performance Energétique ou DPE. Représenté par les lettres A à G, dont A pour les plus économes et G pour les énergivores, le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un logement.

Le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE

Le DPE détermine la performance énergétique d’un logement. Il évalue sa consommation d’énergie et sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE offre ainsi une idée approximative des charges énergétiques qu’un acquéreur ou un locataire aura à payer dans le futur. Le DPE est représenté par deux étiquettes :

• L’étiquette « Énergie » : elle indique dans quelle fourchette de consommation d’énergie se situe un logement. Les valeurs sont exprimées en kWh/m²/an. La lettre A signifie que le logement est économe, et la lettre G indique un logement énergivore.

• L’étiquette « Climat» : elle révèle la fourchette d’émissions de gaz à effet de serre dans laquelle se situe un logement. Les valeurs sont exprimées en kilogramme équivalent CO2/m²/an.

Notez qu’à part ces informations, le DPE comprend aussi des recommandations pour l’amélioration de la performance énergétique d’un logement.

Les logements concernés par le DPE

Le DPE est obligatoire pour tous les logements mis en vente ou mis en location. Ce n’est toutefois pas le cas pour les locations saisonnières ou si le logement ne dispose pas d’un système de chauffage fixe.

Quel diagnostiqueur ?

Pour pouvoir établir un DPE, le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité et disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Comment s’effectue un DPE ?

Pour établir un DPE, le diagnostiqueur inspecte le logement à évaluer. Il vérifie les équipements de chauffage, le dispositif de production d’eau chaude, la ventilation et la climatisation. Il examine également les différentes caractéristiques du logement comme la surface des vitres, l’isolation, l’épaisseur des murs, l’orientation du bâtiment, etc. En effet, tous ces éléments influent sur la performance énergétique du logement.

Les risques en cas de défaut de DPE ou d’erreur sur le DPE

Le DPE a essentiellement pour objectif d’inciter les propriétaires à entreprendre des travaux d’économie d’énergie. Il est obligatoire depuis 2006 pour les ventes de logement, et depuis 2007 pour les locations. Par ailleurs, depuis 2011, le DPE est exigé sur toutes les annonces de vente ou de location immobilière.

Le DPE a essentiellement pour objectif d’inciter les propriétaires à entreprendre des travaux d’économie d’énergie. Il est obligatoire depuis 2006 pour les ventes de logement, et depuis 2007 pour les locations. Par ailleurs, depuis 2011, le DPE est exigé sur toutes les annonces de vente ou de location immobilière.

La durée de validité d’un DPE

Un DPE garde sa validité jusqu’à 10 ans après sa réalisation. Ainsi, si vous venez d’acquérir un logement et décidez de le mettre en location, vous pourrez réutiliser le DPE que l’ancien propriétaire vous a remis. Bien sûr, si entretemps vous avez réalisé des travaux d’amélioration, il est préférable d’établir un nouveau DPE. Ce sera plus profitable.

Les textes de loi autour du DPE

• Le code de la construction et de l'habitation

• Arrêté du 16 octobre 2006 sur les certifications de personnes habilitées

• Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au DPE et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments

• Arrêté du 15 septembre 2006, relatif aux ventes de biens immobiliers

• Arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants

• Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010, relatif à la mention du classement énergétique dans les annonces immobilières

LE DIAGNOSTIC ELECTRIQUE

Si vous envisagez de revendre votre logement, sachez qu’entre autre formalités, le diagnostic électrique est désormais obligatoire. Il a pour but de certifier au futur acheteur le bon état du système électrique du bien vendu, ainsi que son adéquation avec la réglementation.

Cette nouvelle disposition vise à protéger le nouvel acquéreur d’accidents graves dus à des défaillances électriques et susceptibles de détruire l’habitation, ou de blesser voire de tuer ses occupants.

Le diagnostic électrique en bref

Le diagnostic électrique permet à l’acheteur d’un bien immobilier de s’assurer que l’installation électrique respecte les normes en vigueur.

Pour toute demeure dont l’installation électrique est vieille de plus de 15 ans, le diagnostic électrique est obligatoire. Aussi bien les appartements que les maisons individuelles sont soumises à cette règlementation.

Seul un diagnostiqueur certifié par le comité français d’accréditation (COFRAC) a le droit d’effectuer un diagnostic électrique. Par ailleurs, il a l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle.

L'expertise de conformité électrique est utilisable pendant les 3 années suivant sa signature par le diagnostiqueur certifié. Concrètement, si vous souhaitez revendre un logement dont le diagnostic électrique établi lors de l’achat est toujours valide, vous pouvez à votre tour le transmettre à votre acheteur.

Les étapes de la réalisation d’un diagnostic électrique

Le diagnostic de l’installation électrique d’une habitation se déroule en plusieurs étapes. Concrètement, le diagnostiqueur a pour mission de s’assurer de la conformité des points suivants :

1. Pour assurer une protection maximale, l’habitation doit être pourvue d’un disjoncteur de branchement pour contrôler l’alimentation principale en électricité en cas de problème (surtension, court-circuit). Le dispositif doit être placé dans un endroit dégagé, à moins de 1,80 mètre de hauteur.

2. Si ledit disjoncteur n’est pas différentiel, la demeure doit être équipée d’un autre système différentiel de sensibilité.

3. À défaut de disjoncteur, chaque circuit électrique de l’habitation doit être efficacement protégé des surtensions, avec des fusibles.

4. Dans les salles d’eau, l’installation électrique doit respecter des normes particulières, comme l’obligation de respecter une hauteur minimale de 2,25 mètres entre le fond de la baignoire ou du receveur de douche et le premier appareil électrique.

L’expert doit également localiser les autres éléments défectueux, ou potentiellement dangereux, comme des câbles dénudés, ou des matériels alimentés et non recouverts d’une protection mécanique.

Note : Le diagnostic électrique se fait sur les installations visibles, aucun démontage n’est effectué.

L'importance du diagnostic électrique

Le diagnostic électrique est d'autant plus important que des défaillances électriques peuvent entraîner de véritables catastrophes, tant pour la demeure que pour ses occupants. Incendie dû à un court-circuit ou une surtension et électrocution sont les principaux risques encourus.

Lors d'un diagnostic électrique, le document délivré par l’expert a uniquement valeur de constat. Le vendeur du bien n’est pas tenu de procéder aux réparations recommandées par le diagnostic électrique. Toutefois, il s’expose au risque de voir son logement invendu, ou perdre de la valeur à cause de la non-conformité de son système électrique.

En outre, depuis le 1er janvier 2009, le certificat de conformité électrique fait partie des documents à inclure obligatoirement dans le dossier de vente d’un logement, au même titre que l’acte de vente et les résultats du diagnostic technique.

Si vous omettez d’annexer ce document, et que des problèmes liés à un système électrique défectueux surviennent, les conséquences pour le vendeur peuvent être sérieuses : demande de remboursement d’une partie de la valeur du bien par l’acheteur, résiliation du contrat de vente. De plus, l’exemption de la garantie des vices cachés n’est pas appliquée.

LE DIAGNOSTIC GAZ

Une installation servant à la distribution de gaz défaillante est susceptible de provoquer un incendie ou une explosion. Les fuites minimes polluent l’atmosphère dans les pièces à vivre au point d’asphyxier les occupants. Pour la prévention de tous ces dangers, le « diagnostic gaz » est obligatoire pour les biens immobiliers à vendre.

L'importance du diagnostic gaz

Le « diagnostic gaz » a pour objectif principal la présentation aux acquéreurs potentiels de l’état du système de conduit de gaz dans le logement proposé à la vente. Le diagnostic vise surtout une évaluation précise des risques relatifs à la sécurité et à la santé des résidents. Pour le volet santé, le risque d’intoxication au monoxyde de carbone s’avère être le danger le plus alarmant.

Les informations légales sur le « diagnostic gaz » sont énoncées dans le décret n° 2006 - 1147 du 14 septembre 2006 portant sur l’état de l’installation de gaz dans les bâtiments. Depuis le 1er novembre 2007, le « diagnostic gaz » est devenu obligatoire pour les biens immobiliers à vendre ayant une installation intérieure en gaz datant de plus de 15 ans.

Les compétences d’un diagnostiqueur gaz sont détaillées dans les articles allant du L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation. Toujours dans cette même perspective, l’arrêté du 6 avril 2007 précise et réactualise les procédures à suivre pour le contrôle de l’installation en gaz d’un bien immobilier à vendre. Il faut savoir que le « diagnostic gaz » ne peut être effectué que par un diagnostiqueur ayant reçu sa certification d’un centre de formation accrédité par le COFRAC.

Le déroulement d'un diagnostic gaz

Lors d’un « diagnostic gaz », le professionnel procède à la vérification de l’état des tuyaux et des raccordements. Il contrôle également les conduits d’aération et de ventilation, les installations relatives à la production d’eau chaude ainsi que les appareils fixes alimentés en gaz. La vérification porte essentiellement sur les zones visibles de l’installation intérieure en gaz.

Après les vérifications, le diagnostiqueur rédige un rapport portant sur l’état général de l’installation. En cas de constatation d’une faille qui peut éventuellement représenter un danger réel, le professionnel peut couper immédiatement l’alimentation en gaz. Le propriétaire est ainsi tenu de faire des travaux de réparation avant de proposer le bien immobilier à la vente.

En l’absence de dangers imminents, le propriétaire obtient un certificat de « diagnostic gaz ». Ce certificat de conformité a une durée de validité de 3 ans. Le « diagnostic gaz » s’aligne parmi les documents à annexer à la promesse de vente. En l’absence de ce document, le futur acquéreur du bien est en droit de demander une dévaluation du prix de vente, voire l’annulation de cette transaction.

LE DIAGNOSTIC LOI CARREZ

Le diagnostic loi Carrez a pour but l’information des acquéreurs sur la superficie privative d’un bien immobilier au sein d’une copropriété. Conformément à l’article n° 96 - 1107 du 18 décembre 1996, relative à l’amélioration du soutien des acquéreurs de logements en copropriété, ce diagnostic a un caractère obligatoire pour les propriétaires cédant un ou plusieurs biens au sein d’une copropriété.

Qui doit effectuer le diagnostic loi Carrez?

Le métrage loi Carrez peut être effectué par le propriétaire lui-même. Pour éviter les problèmes lors de la conclusion de la vente, il est toutefois judicieux de confier la réalisation de ce mesurage à un diagnostiqueur ayant reçu son certificat d’un organisme formateur accrédité par le COFRAC.

Le déroulement et les conséquences du diagnostic loi Carrez

Le mesurage loi Carrez concerne tous types de logement à vendre inclus dans une copropriété et qui a une superficie minimum de 8 m². Le procédé porte uniquement sur les parties privatives, plus précisément, sur « la superficie des planchers des locaux clos et couverts » (décret n° 97 - 532 du 23 mai 1997). Les parties occupées par les murs, les gaines, les fenêtres, les marches, les cloisons et les murs ne sont pas considérées. Il en est de même des planchers des locaux dont la hauteur est en deçà de 180 cm. Il faut noter que le diagnostic loi Carrez est à la charge du propriétaire.

Le diagnostiqueur professionnel se sert d’un télémètre laser lors de la réalisation du métrage loi Carrez. Toujours pour la précision, certains professionnels se servent de techniques et outils relatifs à l’infographie lors du diagnostic.

Après le diagnostic, le propriétaire reçoit un certificat de mesurage loi Carrez. Théoriquement, le document a une durée illimitée. Si des travaux de réparation à même de changer la superficie de l’immobilier ont été réalisés à un moment donné, le renouvellement du diagnostic devient un préalable à une mise en vente éventuelle.

De nombreux problèmes peuvent survenir si le propriétaire du bien en copropriété n’inscrit pas le métrage loi Carrez dans l’acte de vente ou si le chiffre présenté est erroné. L’acquéreur peut entre autres faire la demande d’annulation de l’acte notarié. Il a le droit de demander une diminution du prix si la superficie exacte du logement est inférieure à plus de 5 % par rapport à la mesure indiquée dans l’acte de vente. Si la superficie réelle est supérieure au chiffre présenté dans l’acte de vente, le vendeur peut demander réparation auprès du professionnel ayant réalisé le métrage loi Carrez. Encore faut-il que ce dernier soit un diagnostiqueur certifié.

LE DIAGNOSTIC PLOMB

Tous les ans, 500 nouveaux cas d’intoxication au plomb sont relevés chez des enfants. Cette substance toxique peut être décelée grâce au « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP), plus couramment appelé « diagnostic plomb ». Ce diagnostic est devenu obligatoire aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une location

Le diagnostic plomb ou CREP

Le constat de risque d’exposition au plomb permet de déterminer la présence de plomb dans les couches de peintures ou d’enduits qui recouvrent les murs du logement. Exprimé en mg/cm², le taux de plomb contenu dans les poussières et les écaillements de peinture est évalué pour connaitre le risque d’exposition des occupants. Il faut noter que le diagnostic plomb n’est pas applicable aux canalisations en plomb.

Le constat de risque d’exposition au plomb est prévu par les articles L. 1334-8 du code de la santé publique, par le décret n°2006-474 du 25 avril 2006 relatif à la lutte contre le saturnisme, par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb et par l’arrêté du 21 novembre 2006 sur la certification des personnes habilitées.

Qui doit effectuer le diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location d’un appartement ou d’une maison bâti avant le 1er janvier 1949. Le « constat de risque d’exposition au plomb » doit être confié à un professionnel qui a obtenu un certificat délivré par un organisme accrédité.

Les risques encourus en cas d’exposition au plomb

Dans les anciens logements, les poussières et les écailles de peintures qui se dégradent contiennent souvent du plomb. Lorsque ces particules sont aspirées ou absorbées par les bébés, les enfants ou encore par les femmes enceintes, le plomb est conservé dans le corps et provoque une intoxication appelée « saturnisme ». Plusieurs symptômes tels que des douleurs abdominales, la perte d’appétit, la constipation, l’irritabilité, l’insomnie, la fatigue et des maux de tête apparaissent alors. Le saturnisme peut également être à l’origine d’une anémie ou de lésions du système nerveux provoquant des défaillances intellectuelles

Le déroulement et les conséquences du diagnostic plomb

Le diagnostiqueur emploie un appareil à fluorescence X pour définir la concentration de plomb dans la peinture ou l’enduit qui recouvre les murs, le plafond, le sol, les portes et les volets du logement.

Le diagnostiqueur emploie un appareil à fluorescence X pour définir la concentration de plomb dans la peinture ou l’enduit qui recouvre les murs, le plafond, le sol, les portes et les volets du logement.

La durée de validité du diagnostic plomb

Lorsque le diagnostic plomb a permis d’établir qu’il n’y a aucune trace de plomb ou que le taux de concentration est inférieur à 1 mg/cm², la durée de validité du document est illimitée. Cependant, si le taux de concentration en plomb est supérieur au seuil de 1 mg/cm², le diagnostic plomb n’est valable que 6 mois dans le cadre d’une location et 12 mois dans le cas d’une vente.

Quels sont les risques si le diagnostic n’est pas effectué ?

Si vous ne fournissez pas le diagnostic plomb avec le contrat de location ou la promesse de vente, votre responsabilité sera engagée pour vices cachés si les occupants découvrent la présence de plomb dans le logement. Ainsi, les potentiels acheteurs ou locataires pourront demander une réduction du loyer ou du prix de vente ou même exiger la résiliation du contrat.

Si les locataires ou les nouveaux propriétaires sont atteints d’une maladie causée par la pollution par le plomb, votre responsabilité pénale peut être engagée parce que votre omission a mis leur vie en danger.

LE DIAGNOSTIC RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Que ce soit dans le cadre d’une location ou d’une vente de bien immobilier, les personnes intéressées ont le droit de connaitre si l’emplacement du logement ne se trouve pas dans une zone à risque. Le diagnostic « état des risques naturels et technologiques » ou tout simplement diagnostic ERNT est l’un des documents que le propriétaire ou le bailleur doit fournir au futur acquéreur ou au locataire.

Qu’est-ce que le diagnostic ERNT ?

Le diagnostic ERNT est une opération qui permet de déceler tous les risques naturels et technologiques possibles : entre autres les risques d’inondation, de glissement de terrain, de feux de forêt, de séisme, mais aussi les risques chimiques et industriels.

Le propriétaire ou le bailleur qui souhaite réaliser un diagnostic peut suivre l’une des démarches suivantes :

• s’il préfère effectuer le diagnostic lui-même, il doit remplir un formulaire disponible dans les bureaux de la mairie, de la préfecture ou encore sur le site officiel de l’administration municipale. Les responsables de la mairie, de la préfecture ou de la sous-préfecture peuvent vous aider à bien remplir le formulaire et vous indiqueront les autres pièces qu’il faut fournir. Si le logement a déjà été détruit par une catastrophe naturelle ou technologique, l’acheteur ou le locataire doit en être informé. Le dossier de vente ou de location doit comprendre un exemplaire de la déclaration de sinistre remise à l’assureur pour l’indemnisation.

• Des diagnostiqueurs certifiés peuvent se charger de l’état des risques naturels et technologiques. Ainsi, le propriétaire ne perdra pas son temps et pourra bénéficier de l’assurance de ce spécialiste si le formulaire comporte une erreur et que le locataire ou l’acheteur décide de se retourner contre lui.

Il faut noter que le diagnostic ERNT est valable pendant 6 mois et doit être renouvelé si un nouveau contrat de bail ou un contrat de vente va être établi.

Pour quels biens immobiliers et pour quelles zones ?

Le diagnostic « état des risques naturels et technologiques » est conseillé aussi bien dans le cadre d’une vente que dans le cadre d’une location. Qu’il s’agisse d’une location meublée, non meublée ou encore une location saisonnière, le propriétaire est toujours tenu de faire un diagnostic ERNT.

Si le bien immobilier est situé dans les régions qui ont fait l’objet d’un plan de prévention des risques naturels ou d’un plan de prévention des risques technologiques ou encore dans les zones définies comme sismiques, le diagnostic ERNT est obligatoire. Il faut donc s’informer auprès des responsables préfectoraux ou municipaux pour savoir si votre localité est une zone à risque. Si la mairie ou la préfecture possède un site web, ces informations y sont toujours présentées.

Le diagnostic ERNT est-il vraiment indispensable ?

Le diagnostic est prévu par la loi n°2003-699 du 30/07/03 relative à la prévention des risques naturels et technologiques et à la réparation des dommages, par l’arrêté du 13 octobre 2005 relatif à l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques, ainsi que par l’article L125-5 du code de l’environnement.

Tout acte de vente et contrat de bail doit toujours être accompagné d’un diagnostic « état des risques naturels et technologiques » : ce document informe le futur propriétaire ou le locataire potentiel des risques auxquels il s’expose en acquérant ou en louant le bien immobilier qui l’intéresse.

Si aucun diagnostic n’est joint à l’acte de vente ou au bail locatif, la responsabilité du vendeur ou du propriétaire sera engagée pour vices cachés si le bien est situé dans une zone à risque. En cas de vices cachés, le loyer ou le prix de vente peut baisser. Le contrat de vente ou le contrat de bail peut même être annulé.

LE DIAGNOSTIC TERMITES

Si vous projetez de revendre un bien immobilier, sachez qu’entre autres formalités, en fonction de sa localisation géographique, le diagnostic termites fait désormais partie des documents à annexer obligatoirement à l’acte de vente.

En effet, considérant le danger que représentent les termites pour toutes formes de boiseries, le vendeur doit assurer à l’acheteur que le logement n’est pas infesté et ne présente aucun risque, comme l’écroulement de la charpente, voire du bâtiment entier.

L’objet du diagnostic termites

Le diagnostic termites a pour but de rassurer l’acheteur d’un logement quant à l’absence de termites dans les boiseries. Ces « fourmis blanches » font partie des 6 espèces existant en France (sur 1 700 dans le monde).

Longs d’à peine quelques millimètres, les termites peuvent paradoxalement causer des ravages considérables dans les habitations, en creusant des galeries dans le bois pour s’en nourrir, d’où l’obligation, dans les zones envahies par les termites, de produire un diagnostic termites.

Bien que les types de parasites xylophages soient nombreux, seuls les termites font l’objet de dispositions légales particulières lorsqu’il s’agit de vendre une habitation.

Les types d’habitations touchés par le diagnostic termites

L’obligation d’effectuer un diagnostic termites est fonction de la localisation géographique du bien immobilier, et non de son type. La liste des localisations concernées est définie par arrêté préfectoral. Dans les zones non infestées, cette expertise n’est par conséquent pas requise.

À travers la France, environ cinquante départements sont infestés. Pour certains départements, l’infestation ne concerne que quelques communes tandis que pour d’autres, notamment ceux du Grand Ouest, toutes les localités sont envahies.

Pour savoir si votre commune est concernée, la mairie peut vous renseigner. Alternativement, vous pouvez vérifier sur la carte disponible sur le site internet consacré aux termites http://www.termites-info.com.

Les qualifications requises pour le prestataire qui effectue le diagnostic termites

Seul un expert certifié par une institution accréditée est habilité à établir un diagnostic termites. Par ailleurs, ce prestataire a l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Le diagnostic termites est valide pendant les 6 mois consécutifs à sa signature par l’expert certifié.

Les dangers des logements infestés de termites

Le principal danger des termites est que leur attaque est souvent invisible. En s’infiltrant dans les boiseries, avec une prédilection pour les bois humides, ces xylophages les dévorent peu à peu de l’intérieur jusqu’à provoquer parfois leur écroulement soudain.

Les effets d’un diagnostic termites positif

Si le diagnostiqueur confirme l’infestation des bois du logement par les termites, le vendeur doit impérativement le signaler à la mairie de sa commune. En fonction de la gravité de la situation, si un accident imminent est à craindre, les travaux de rénovation des boiseries et un traitement immédiat contre les termites doivent être effectués par le vendeur.

Les dangers de la non-production de diagnostic termites lors de la vente d’un logement

Dans les zones infestées, un certificat de non-infestation par les termites daté de moins de 6 mois doit être joint à l’acte de vente.

Si vous ne vous soumettez pas à cette règlementation, et que l’acheteur constate des problèmes d’infestation, ou qu’il subit des dommages liés à ces parasites, il est en droit de se faire dédommager en réclamant le remboursement d’une partie de la valeur du bien, voire la résiliation pure et simple du contrat de vente. De plus, l’exemption de la garantie des vices cachés pour le vendeur n’est pas applicable.

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